huurdersvereniging de TEIkhoeven www.deteikhoeven.nl De Teikhoeven komt op voor alle huurders van de Eikakkerhoeven en de Tielekeshoeven

Vragen & Antwoorden

1. Door a.s.r. is aangegeven dat er in 2014 een start gemaakt is met plannen voor het verduurzamen van bestaande woningen. Wat is de reden dat a.s.r. voor ons woningcomplex heeft gekozen?

 a.s.r. vastgoedvermogensbeheer belegt in duurzame en toekomstbestendige woningen. Een energielabel geeft aan hoe duurzaam een woning is. In 2014 heeft a.s.r. de energielabels van al haar bestaande woningen laten opstellen. Het huidige energielabel van uw woningcomplex is E. a.s.r. streeft naar minimaal energielabel C voor al haar woningen. Ook heeft a.s.r. een huurderstevredenheidsonderzoek laten uitvoeren voor uw woningen door onderzoeksbureau USP. De uitkomsten van dit onderzoek zijn de reden geweest dat we voor uw woningcomplex hebben gekozen om een voorstel voor de verduurzaming voor te bereiden.

 

2. Welke invloed heeft het onderzoek dat eind 2013 is uitgevoerd door USP gehad op de keuzes die a.s.r. heeft gemaakt?

Het onderzoek beïnvloedt de keuze van a.s.r. om voor uw woningcomplex te kiezen. Want uit het onderzoek komt naar voren dat 90% van de huishoudens energiebesparende maatregelen wenst. De helft van deze huishoudens geeft aan hier een huurverhoging voor over te hebben. Daarnaast is vastgesteld dat slechts 10% van de huishoudens plannen heeft om te verhuizen binnen 5 jaar. Op basis van deze uitkomsten stellen wij vast dat de bewoners graag in deze wijk willen wonen, maar daarnaast graag energiebesparende aanpassingen willen om het wooncomfort te verbeteren.

 

3. Wat zijn de meest opvallende of vaker terugkomende resultaten van dit onderzoek?

De meeste bewoners stelden de volgende verbetermaatregelen voor:

- Vervanging cv-ketel

- Verbetering van isolatie

- Beveiliging van de woning

- Verlaging energieverbruik

- Aanpassing kozijnen, ramen en deuren

- Vernieuwing keuken, badkamer en/of toilet

 

4. Wat is de EPA en op welke manier heeft ASR/BAM hiervan gebruik gemaakt?

EPA is een afkorting voor energieprestatieadvies en wordt ook wel energielabel voor woningen genoemd. Het geeft aan hoe energiezuinig een woning is. Energielabel A++ (donkergroen) is zeer zuinig, energielabel G (rood) is zeer onzuinig. a.s.r. wil uw woning verbeteren van F naar C. Voor u betekent dit een comfortabelere woning en een besparing op uw energierekening.

a.s.r. en BAM gebruiken de EPA’s om te bepalen hoe duurzaam uw huidige woning is; en om te berekenen wat de EPA is na het toepassen van de geplande maatregelen. De berekeningen worden gemaakt door een onafhankelijke partij (INNAX).

 

5. Hoe wordt er bepaald of er iets onderhoud, woningverbetering of verduurzaming is?

In 1978 hadden alle woningen dezelfde voorzieningen. Door de tijd heen zijn een aantal zaken veranderd of vernieuwd. Als verhuurder onderhoudt a.s.r. de woning en alle onderdelen die standaard tot de woning behoren. Als een onderdeel kapot gaat, vervangt a.s.r. deze voor een gelijkwaardig nieuw onderdeel. Bij een defect keukenblok bijvoorbeeld vervangt a.s.r. deze voor een gelijkwaardig keukenbok. Dit valt onder het onderhoud van uw verhuurder.

Als er aan dit keukenblok extra kasten, apparatuur of andere zaken worden toegevoegd, is er sprake van woningverbetering. De verhuurder voegt deze zaken toe in overleg met de bewoner, tegen een vooraf vastgestelde huurverhoging.

Bij verduurzaming worden maatregelen toegepast die zorgen voor een betere isolatie en een energiezuinigere woning. Het bijvoorbeeld vervangen van enkel glas voor dubbel glas, of het vervangen van dubbel glas vervangen voor HR++ glas, is een verbetering die voor de bewoner leidt tot een besparing op het energieverbruik. Ook voor verduurzamingswerkzaamheden stelt de verhuurder vooraf een huurverhoging af.

 

Hieronder ziet u een onderverdeling van de werkzaamheden:

Onderhoud

• Schilderwerk kozijnen, ramen en deuren

• Vervangen voordeur

• Vervangen dakraam

• Vervangen CV ketel

 

Woningverbetering/verduurzaming

• Aansluiten HR-ketel op badkamer en keuken en verwijderen boiler.

• Verbeteren energiezuinigheid cv-ketel van Verbeterd Rendement (VR-ketel) naar Hoog Rendement (HRketel)

• Vervangen bestaande dubbele beglazing in HR++ beglazing inclusief draairamen

• Aanbrengen dubbel glas in voordeur en aanbrengen driepunts hang- en sluitwerk op voordeur.

• Aanbrengen verbeterd hang- en sluitwerk op de nieuwe draairamen

• Aanbrengen ventilatieroosters boven dubbel glas

• Aanbrengen tochtwering deuren

• Isoleren onder paneel in achterdeur(en)

 

6. Kan ASR uitleggen waarom de voorgestelde verduurzamingsplannen niet vallen onder onderhoud, terwijl bij vervanging nu (van boiler, verwarming of dakraam) er geen huurverhoging aan gekoppeld wordt?

De verduurzamingsplannen die a.s.r. heeft voorgesteld, bestaan uit onderhoud en woningverbetering/verduurzaming. Voor de reparatie of vervanging van defecte onderdelen die standaard tot de woning horen, krijgt u geen huurverhoging. Zoals bij een defecte cv-ketel of dakraam.

De boiler die u als voorbeeld noemt, is geen standaardvoorziening van de woning. De bewoner huurt de boiler van a.s.r.; aanvullend op de huurovereenkomst. Als de boiler defect is, zal deze gerepareerd of vervangen worden.

 

De werkzaamheden die niet onder het onderhoud van de woning vallen, leiden tot een besparing op het energieverbruik. Voor het uitvoeren van de energiebesparende maatregelen vraagt a.s.r. wel een beperkte bijdrage in de vorm van een huurverhoging. U kunt ervan uitgaan dat de besparing op uw energierekening hoger is dan de verhoging van de huur. Dit houdt in dat uw totale woonlasten dalen.

 

7. Hoe zijn de berekeningen m.b.t. de huurverhoging ten opzichte van de energiebesparing opgemaakt en op welke kosten er volgens ASR/BAM door bewoners bespaard kan worden?

Een onafhankelijke partij (INNAX) berekent het huidige energielabel van uw woning in een EPA-programma. Datzelfde programma kan het nieuwe, gemiddelde energieverbruik berekenen aan de hand van de geplande maatregelen. Dit levert een bedrag in euro’s op die uw wijk gemiddeld per maand gaat besparen op de energierekening. a.s.r. kiest ervoor om slechts een deel van deze gemiddelde besparing door te berekenen in de maandelijkse huurverhoging.

Na afronding van de verduurzamingsmaatregelen gaan bewoners meer besparen op de kosten van elektra en gas dan de huur omhoog gaat.

 

8. Wat kunnen we als huurder doen om de maximale energiebesparing te bereiken?

Na de werkzaamheden geeft uw vernieuwde woning u een lagere energierekening, meer comfort en een gezonder leefklimaat. De maatregelen bereiken een extra energiebesparing als bewoners:

• Goed ventileren. In een goed geïsoleerde woning wordt de luchtcirculatie minder terwijl ventilatie belangrijk is voor de gezondheid en luchtvochtigheid in uw woning. Een mechanische ventilatie-systeem zorgt voor een constante afvoer van lucht uit uw woning, en ventilatieroosters in de ramen zorgen voor een constante toevoer van verse buitenlucht. Laat de roosters in de ramen altijd open staan en gebruik een ventilatie-systeem voor de afvoer van vochtige lucht.

• Zet de thermostaat 1 graadje lager. Een goed geïsoleerde woning voelt behaaglijker. Door het verlagen van de kamertemperatuur met 1 graad bespaart u 5% op uw gasverbruik voor de verwarming.

• Draai de thermostaat één uur voor u gaat slapen 4°C lager. De kamer blijft nog behaaglijk omdat de vloer en buitenmuren de warmte vasthouden.

• Zet in de winter de nachttemperatuur van de kamerthermostaat niet lager dan 16°C. Zo voorkomt u het verbruik van veel energie om een sterk afgekoelde woning opnieuw te verwarmen.

• Dek de radiotoren niet af met gordijnen. Anders blijft de warmte tussen het kozijn en het gordijn hangen.

• Een geventileerde woning is eerder verwarmd. Laat de roosters in de ramen altijd open staan voor toevoer van droge lucht in uw woning. Droge en verse lucht is eerder verwarmd dan vochtige en vervuilde lucht. Zelfs in de winter is buitenlucht vaak minder vochtig dan de lucht in uw woning.

• Voorkom overmatige vocht. U kunt vochtige lucht in uw huis beperken door te koken met de deksel op de pan, de was buiten te drogen en na het douchen of schoonmaken waterdruppels af te drogen.

• Zet een ventilatie-systeem hoger als u meer vocht verwacht. Bent u met veel personen in huis? Gaat u douchen of koken? Of hangt er natte was? Een ventilatie-systeem kunt u eenvoudig tijdelijk hoger zetten.

 

Met onderstaande tips kunt u ook nog (meer) energie besparen:

• Energiezuinige of spaarlampen toepassen. Op verlichting bespaart u tientallen euro’s per jaar als u bijvoorbeeld gloeilampen en halogeenlampen vervangt door energiezuinige verlichting.

• Witgoed-apparatuur vervangen voor apparaten met (minimaal) een A+ label.

• Gebruikt u een apparaat niet, zet het dan helemaal uit en niet stand-by. Handig zijn zogeheten bespaarstekkers, stand-by killers of een stekkerdoos met schakelaar.

• Was met een volle trommel, op lage temperatuur. Gebruik een wasdroger alleen als u wasgoed niet kunt ophangen.

• Wilt u weten op welke momenten u veel energie verbruikt, en waaraan dat dan opgaat? Maakt u dan gebruik van een energieverbruiksmanager: die geeft inzicht in uw energieverbruik en maakt energie besparen makkelijker. Er zijn vele verschillende energieverbruiksmanagers op de markt, van eenvoudige energiemeters die stroomverbruik van een apparaat meten, tot displays en apps waarmee u gebruik van apparaten en uw stookgedrag kunt volgen en bijvoorbeeld de thermostaat op afstand kunt bedienen.

 

9. Wat is de investering die ASR doet in de 63 woningen in relatie tot de huurverhoging die voor deze maatregelen wordt gevraagd?

a.s.r. neemt de kosten van het onderhoud volledig voor haar rekening. De investering van de verduurzamingsmaatregelen staat niet in relatie tot de huurverhoging. De hoogte van de huurverhoging is bepaald door 50% van het bedrag in euro’s dat bewoners gemiddeld gaan besparen op energie.

 

10. Kan inzichtelijk worden gemaakt wat de huurders te wachten staat t.a.v. de huurverhogingen in de nabije toekomst zowel met verduurzaming als zonder?

Ja, de huurovereenkomst is hierin leidend. Op het moment dat een huurder een woning huurt, stelt a.s.r. een huurovereenkomst op met afspraken over de huurprijs en hoe de huur jaarlijks kan worden aangepast. a.s.r. hanteert voor de jaarlijkse huurverhoging de afspraken zoals die met iedere huurder afzonderlijk zijn gemaakt. Daarom kunnen we geen algemeen antwoord geven omdat iedere huurder een unieke aanvangshuur en unieke huurafspraken heeft.

 

11. Wat is de lange termijn visie van ASR m.b.t. onze huizen? Wat zijn de consequenties op deze lange termijnvisie wanneer de verduurzamingsplannen wel of niet doorgaan?

Als a.s.r. zijn wij trots op deze woningen in onze portefeuille en willen wij deze woningen graag langjarig in onze portefeuille houden. Zoals we bij vraag 1 schreven, wil a.s.r. de woningen verbeteren naar minimaal energielabel C. Om het energieverbruik van de woningen fors te verlagen, hebben we instemming van de huurders nodig.

De verduurzamingsplannen zijn voor a.s.r. de meest gewenste investering in uw woningen. Daarna wil a.s.r. ook verder investeren in de woningen. Hierbij moet u denken aan de vervanging en eventuele upgrading (toevoegen van extra voorzieningen) van keukens, badkamers en/of toiletten in die woningen waarbij dat noodzakelijk is of op basis van leeftijd wenselijk is.

Als we onverhoopt onvoldoende instemming van de huurders hebben voor de verduurzamingsplannen, continueert a.s.r. het onderhoud van de woningen . In 2015 wordt bijvoorbeeld het schilderwerk uitgevoerd. De woningen blijven dan op het huidige niveau zonder woningverbetering en energiebesparende maatregelen.

 

12. Is er een garantie dat de bedoelde verduurzamingswerkzaamheden ook een verbetering geven qua wooncomfort of dat de berekende besparingen ook daadwerkelijk gehaald worden?

Ja. BAM verplicht zich tot het bereiken van energielabel C. Een onafhankelijke partij (INNAX) berekent na afloop de EPA. Wij kunnen niet anticiperen op wijzigingen in gedrag of gezinssamenstelling of verschillen in strenge of milde winters. Maar zodra het energielabel C door INNAX is verstrekt is, hebben bewoners de garantie dat de besparing gemiddeld over de wijk is behaald.

 

13. Welke opties zijn er met betrekking tot de voordeuren? Hoe en door wie wordt besloten welk formaat voordeur het gaat worden?

Op verzoek van bewoners plaatsen we meer glasoppervlak in de voordeuren. De afmetingen en minimale hoogte van de brievenbus zijn wettelijk vastgelegd. a.s.r. heeft daarom een nieuwe voordeurkeuze vastgesteld met een zo groot mogelijk glasoppervlakte en een brievenbus. De kleur van de deur wordt blauw zoals uitgevoerd in de proefwoning aan de Eikakkerhoeven 37; het model is als volgt: (zie voorbeeld 1.

 

14. Waarom wordt er bij het buitenschilderwerk van de bestaande kleurstelling afgeweken?

Op de huidige kozijnen zit een transparante verf. Deze verf vergt meer onderhoud dan een dekkend verfsysteem. Omdat bij het aanbrengen van dubbel glas de draairamen worden vervangen, ontstaat zichtbaar verschil tussen de bestaande kozijnen en de nieuwe draairamen.

a.s.r. vindt dat dekkend schilderwerk de woningen een meer eigentijdse uitstraling geeft. Dit maakt de woningen voor de langere termijn aantrekkelijk voor de verhuur en dat sluit aan bij onze wens om deze woningen nog langere tijd in onze portefeuille te houden.

Daarom kiest a.s.r.  om gelijktijdig met het vervangen van de draairamen over te stappen op een volledig dekkend schildersysteem. In de toekomst vergt dit minder onderhoud. Voor bewoners betekent dit minder overlast door minder schilderbeurten.

 

15. Welke opties zijn er met betrekking tot de kleurstelling van de buitenzijde van onze woningen? Hoe en door wie wordt er dan besloten welke kleuren er gebruikt gaan worden?

Het kiezen van de juiste kleurstelling is een specialisme. Zoveel mensen zoveel smaken; iedereen zal zijn of haar eigen voorkeur houden. Om een beslissing te kunnen nemen, hebben wij een verfspecialist gevraagd een voorstel te maken voor de nieuwe kleurstelling. Hieruit is de kleurstelling ontstaan zoals deze is aangebracht op de woning aan de Eikakkerhoeven 37. Dit is een kleurstelling die past binnen de reeds aanwezige kleurstellingen van overige woningen in de wijk. Bewoners hebben aangegeven dat de gekozen kleur blauw afwijkt van reeds aanwezige blauwtinten. We bekijken of we de blauwtint in het voorstel kunnen afstemmen op de reeds aanwezige blauwtinten.

 

16. Er wordt gesproken dat de overheid en subsidie beschikbaar heeft gesteld aan woningeigenaren om duurzaamheidsmaatregelen te nemen. Kan a.s.r. een beroep doen op subsidiemogelijkheden waardoor een gedeelte van de kosten gesubsidieerd kan worden?

Nee, helaas komt a.s.r. niet in aanmerking voor een subsidie voor deze verduurzamingsmaatregelen. De overheid heeft de zogenaamde STEP-subsidie alleen beschikbaar gesteld woningen die worden verhuurd als sociale huurwoning. De woningen in de Eikakkerhoeven en Tielekshoeven worden geliberaliseerd verhuurd en komen daardoor niet in aanmerking voor de subsidie.

- a.s.r. kan wel een beroep doen op de verlaagde BTW-regeling op onderhoud. Op een gedeelte van de kosten, namelijk de arbeidskosten, past de overheid tot 1 juli 2015 het verlaagde btw toe.

 

17. Op welk moment zal gestart moeten worden met de werkzaamheden om nog gebruik te kunnen maken van deze verlaagde BTW regeling?

Om de verlaagde btw-regeling te kunnen toepassen, begint BAM liefst eind maart met de werkzaamheden aan uw woningcomplex. Daarom bereiken we idealiter in januari de bewonersinstemming met de plannen om de werkzaamheden te kunnen voorbereiden.

 

18. Enkele bewoners hebben aangegeven dat de besparing voor de bewoners groter kan zijn als de trap in de woonkamer wordt dichtgezet middels een deur en wand, waarom is dit niet in het plan meegenomen?

De grootste besparing wordt behaald door de elektrische boiler te verwijderen en het warm water te laten leveren door de HR ketel. Hiermee wordt gemiddeld 60% van het elektraverbruik bespaard. De besparing op gasverbruik ligt gemiddeld op 14%.

Het duurzaamheidsplan bestaat uit maatregelen die voor alle bewoners toepasbaar zijn en welke collectief worden aangebracht indien 70% van de bewoners hiermee instemt. Het aanbrengen van een deur en een wand in de woonkamer vindt a.s.r. een individuele maatregel. Er zijn al woningen waarbij de (oud) huurder een dergelijke voorziening heeft aangebracht. Als bewoners ook een afgesloten trap in de woonkamer wensen, kan voor deze bewoners een individuele offerte worden gemaakt. a.s.r. neemt de kosten voor deze woningwijziging niet voor haar rekening, de bewoner kan dit rechtstreeks met BAM overeenkomen..

Home

Bestuur

Leden

Nieuws

Archief

Contact

concept by: Peter & De Teikers